【速看料】富森美2026年半年报管理层讨论与分析解读：主业租金承压、扣非净利降37.46%，聚焦主业与天府新生态

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收入构成2025年全年占营收比重2026年上半年占营收比重上半年同比市场租赁及服务10.73亿元89.51%4.78亿元94.81%-18.42%装饰装修工程0.59亿元4.93%872.16万元1.73%-60.52%营销广告策划586.09万元0.49%270.69万元0.54%+2.16%委托经营管理955.69万元0.80%467.45万元0.93%-8.67%其他0.51亿元4.28%0.10亿元1.99%-70.08%

数据表明，公司营收结构呈现"租赁业务占比上升、其余板块全面收缩"的特征。租赁占比由89.51%升至94.81%，部分是装饰装修业务减资出表、其他类收入（含贸易及类金融相关）大幅收缩后的被动结果，而非租赁业务本身走强——其收入同比降幅由2025年全年的-13.91%扩大至2026年上半年的-18.42%，毛利率由67.34%降至65.86%。分地区看，成都地区收入占比升至99.04%，四川省内其他地区收入下降56.81%，省外收入下降91.32%，业务地理集中度进一步抬升。委管轻资产输出（委托经营管理）收入连续两年负增长（-7.94%、-8.67%），尚未形成第二增长曲线；公司寄予厚望的天府项目在半年报中由年报的"全面建成并转入运营、开展招商"推进为"全面运营阶段"，是当前最主要的增量培育载体。

年报提出的2026年计划半年报披露的执行进展做好在营卖场合同续签，守住营收基本盘在营商户整体续签率达预期水平，商户队伍总体稳定引进孵化家居家装全案服务商及旧改、局改、适老等新业态引入清青氧境界、喜柿、翻新猫等，落地超100家新业态品牌探索家居奥莱运营合作模式深度运营家居奥莱合作模式，培育新增长动能"一商一策"护航大商老商，模块化扶持中小商户商户分层赋能体系全面落地，头部品牌稳定性增强，中小商户数字化运营能力提升构建1,000个"富森美+商户"视频号矩阵，强化"换新就到富森美"心智搭建1,000个视频号矩阵，激活千个商家为独立营销单元，AI赋能中小商家举办设计赛事吸引年轻群体与银发人群举办特色设计赛事覆盖年轻、银发群体深化天府项目运营，构建产业发展新生态天府项目进入全面运营阶段，落地"天府直播港"产业IP、OPC产业基地与AI运营服务体系

对照结果显示，年报经营计划中可量化、可验证的条款（招商品类、营销矩阵、赋能工具、活动赛事）大多在半年报中得到对应执行，属于"提出并兑现"的范畴。相对薄弱的是委管卖场运营、进出口与新零售等新兴业务，半年报MD&A对这三块的进展着墨有限，仅委托经营管理收入以-8.67%的降幅侧面反映了其经营状态。此外，年报计划中未预先披露的减资退出建南、富森小贷退出小贷行业等重大资产动作，在半年报中以"结合整体战略规划"的形式落地，构成计划外但方向一致的补充执行项。

指标2026年上半年2025年上半年同比2025年全年2024年全年同比营业收入5.04亿元6.49亿元-22.36%11.99亿元14.30亿元-16.14%归母净利润6.24亿元3.18亿元+96.03%5.55亿元6.90亿元-19.52%扣非归母净利润2.04亿元3.27亿元-37.46%5.38亿元6.82亿元-21.08%经营活动现金流净额2.10亿元6.35亿元-66.99%12.46亿元8.16亿元+52.79%加权平均净资产收益率10.64%5.49%+5.15个百分点9.85%11.78%—

利润质量层面，2026年上半年投资收益7.20亿元、公允价值变动损益2.33亿元，分别占利润总额的61.01%和19.72%，非经常性损益合计4.20亿元，是归母净利润的主要来源；所得税费用同比增加143.95%，亦与投资收益按适用税率计提相关。与之相对，扣非净利润连续两年负增长且降幅由-21.08%扩大至-37.46%。

主业盈利能力层面，商务服务业整体毛利率62.87%，同比下降5.08个百分点；市场租赁及服务收入下降18.42%而营业成本仅下降6.43%，反映以折旧摊销（2025年占营业成本50.17%）和人力为主的成本刚性下，租金端让步直接侵蚀毛利。

现金流层面，2025年经营活动现金流净额同比+52.79%，管理层解释为"保理款和小额贷款净收回增加"，当年收回净额6.07亿元；2026年上半年经营现金流-66.99%，管理层归因于"保理款和小额贷款净收回减少"——这与公司退出小贷行业、收缩类金融业务的战略互为印证，也意味着2025年高基数式的现金流入来源正在退坡。同期理财产品和可转让大额存单投资净支出增加，使投资活动现金流净额由正转负（-0.20亿元，-131.57%）。

股东回报层面，公司维持高分红路径：2025年实施2024年度及2025年半年度两次分配，合计每10股派现10.40元、合计派发超7.78亿元，累计现金分红超50亿元；2026年半年报审议通过每10股派现4.00元（含税）、合计2.99亿元的中期分配预案。中期分红金额相当于上半年扣非归母净利润的1.46倍，其资金基础更多依赖利润表中的公允价值变动收益及存量资金，而非当期经营性盈利。

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